Immobilien in der Bewertung für die Erbschaftsteuer. Erklärt von Rechtsanwalt Gerhard Ruby, Fachanwalt für Erbrecht. Konstanz, Radolfzell, Rottweil, Villingen-Schwenningen.
Immobilien in der Bewertung für die Erbschaftsteuer
Wer wertvollen Immobilienbesitz hat möchte, dass seine Kinder diesen möglichst steuerfrei erben. Durch die ständig steigendenden Immobilienpreise, müssen immer mehr Immobilien verkauft werden, weil die Kinder nicht mehr in der Lage sind die Erbschaftsteuer zu bezahlen. Hier kann es helfen Teile des Immobilienbesitzes bereits zu Lebzeiten auf die Kinder zu übertragen, da die Schenkungssteuerfreibeträge alle zehn Jahre immer wieder neu zur Verfügung stehen. Sie betragen für jedes Kind nach jedem Elternteil jeweils 400.000 Euro. Übergibt man unter Nießbrauchsvorbehalt wird der Immobilienwert oft um die Hälfte reduziert.
1. Unbebaute Grundstücke
Unbebaute Grundstücke werden wie bisher mit den Bodenrichtwerten angesetzt. Der Wert ermittelt sich hier wie folgt:
Grundstücksfläche x Bodenrichtwert
Beachte: Der frühere Abschlag (vor dem 1.1.2009) von 20 Prozent wird nicht mehr vorgenommen!
2. Bebaute Grundstücke
2.1 Vergleichswertverfahren
Der Wert von Ein- und Zweifamilienhäusern, Wohnungs- und Teileigentum wird im sogen. „Vergleichswertverfahren“ ermittelt.
Hierzu werden die Verkaufspreise vergleichbarer Objekte in gleicher Lage und Ausstattung herangezogen und mit dem hier angegebenen Wert verglichen.
2.2 Sachwertverfahren
Liegen derartige Vergleichswerte nicht vor, kommt das sogen. „Sachwertverfahren“ zum Zuge. Hier ermittelt sich der Wert eines Objekts sodann wie folgt:
Regelherstellungskosten je Flächeneinheit x Bruttogrundfläche =
Gebäuderegelherstellungswert
./. Alterswertminderung
= Gebäudesachwert
+ Bodenwert
= vorläufiger Richtwert
x Wertzahl
= Sachwert
2.3 Ertragswertverfahren
Geschäftsgrundstücke, Mietwohngrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke werden im sogenannten „Ertragswertverfahren“ bewertet.
Hier wird der Wert wie folgt ermittelt:
Rohertrag (Jahresmiete oder „übliche Miete“)
./. Bewirtschaftungskosten
= Reinertrag des Grundstücks
./. Bodenwertverzinsung (Liegenschaftszinssatz x Bodenwert)
= Gebäudereinertrag
x Vervielfältiger
= Gebäudeertragswert
+ Bodenwert
= Grundbesitzwert
